Giá đất dự kiến áp dụng tại TP.HCM từ 1-8-2024 tăng mạnh, có những nơi tăng từ 10-30 lần, cá biệt có nơi tăng 51 lần và giá đất vàng ở trung tâm quận 1 ở mức 810 triệu đồng/m².
Theo dự thảo điều chỉnh quyết định số 02 về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM, giá đất ở tại một số quận, huyện dự kiến tăng cao trong 5 tháng cuối năm 2024.
Bảng giá đất mới: TP.HCM có 3 con đường giá 810 triệu đồng/m²
Tại các huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ và Củ Chi, giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao, có nơi tăng 20-30 lần so với bảng giá đất áp dụng giai đoạn 2020-2024.
Đặc biệt, huyện Hóc Môn có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá đất cũ khi có những tuyến đường có giá đất tăng 30-50 lần. Dữ liệu phân tích của Tuổi Trẻ Online cho thấy ở Hóc Môn có con đường giá đất tăng 51 lần, một con đường giá đất tăng 46 lần và 2 con đường giá đất tăng 40 lần. Còn tại huyện Nhà Bè, giá đất tăng cao nhất là 23 lần, huyện Bình Chánh giá đất tăng cao nhất 29 lần.
Tại trung tâm TP.HCM, các con đường “vàng” ở quận 1 dù có mức tăng chỉ 5 lần, song do giá đất cao khiến giá trị tăng lớn.
Đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ và Lê Lợi có giá đất mới 810 triệu đồng/m² (tăng 5 lần), Công trường Lam Sơn có giá 579,5 triệu đồng (tăng 5 lần), các đường Hai Bà Trưng (đoạn từ bến Bạch Đằng đến đường Nguyễn Thị Minh Khai), Công xã Paris, Công trường Mê Linh… có giá đất mới là 484 triệu đồng/m² (tăng 5 lần).
Khu vực thành phố Thủ Đức, giá đất mới có mức tăng phổ biến từ 20-30 lần.
Mời bạn đọc theo dõi bảng giá đất dự kiến đối với một số con đường sẽ thay đổi từ 1-8-2024 : xem thêm file =>> TẠI ĐÂY
| Tên đường | Quận, huyện | Giá đất hiện nay (triệu đồng/m²) | Dự kiến tăng (triệu đồng/m²) | Chênh lệch (số lần) |
|---|---|---|---|---|
| Đồng Khởi | Quận 1 | 162 | 810 | 5 |
| Nguyễn Huệ | Quận 1 | 162 | 810 | 5 |
| Đông Du | Quận 1 | 110 | 550 | 5 |
| Song hành quốc lộ 22 (đoạn Nguyễn Ảnh Thủ đến Lý Thường Kiệt) | Hóc Môn | 1,4 | 71 | 51 |
| Đặng Công Bình | Hóc Môn | 0,6 | 24,1 | 40 |
| Trần Đại Nghĩa (kênh C đến kênh B) | Bình Chánh | 1,7 | 43 | 25 |
| Đường 23, phường Long Thạnh Mỹ (Nguyễn Xiển đến cuối đường) | TP Thủ Đức | 1,5 | 42,5 | 28 |
| Lương Định Của | TP Thủ Đức | 13,2 | 149 | 11 |
| Phạm Hùng (ranh huyện Bình Chánh đến cuối đường) | Nhà Bè | 3 | 70 | 23 |
Mức thuế sử dụng đất sẽ tăng
Sở Tài nguyên và Môi trường cho hay bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ ngày 1-8 đến hết ngày 31-12-2024. Sau đó, sở cùng các đơn vị sẽ tổng kết, đánh giá tác động về mặt kinh tế, xã hội để tiếp tục điều chỉnh bảng giá đất áp dụng từ ngày 1-1 đến ngày 31-12-2025. Còn đối với việc xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1-1-2026 theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, sở này sẽ thuê đơn vị tư vấn làm.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP cho hay việc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến 8 nhóm đối tượng.
Ví dụ với nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức.
Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỉ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất (nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).
Đối với việc tính thuế sử dụng đất, trước đây mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Đến nay, bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, do đó mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên.
Nguồn thu từ đất sẽ tăng
Trao đổi với Tuổi Trẻ Online ngày 26-7, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, cho biết bảng giá đất mới đã tiệm cận với giá thị trường. Điều này sẽ tác động lớn đối với người dân trong giao dịch, chuyển nhượng bất động sản bởi Nhà nước đã có bảng giá đất đối soát, người dân sẽ khó để khai giá khi mua bán thấp hơn thị trường (mua bán 2 giá).
Đồng thời, vị này cho hay Nhà nước sẽ thu được khoản thuế lớn hơn từ đất đai và các khâu đền bù, giải phóng mặt bằng cũng sẽ thuận lợi hơn khi người dân đồng thuận với mức giá sát với giá thị trường. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư các dự án bất động sản sẽ chịu các khoản chi phí phát triển dự án liên quan đến đất cao hơn so với mức hiện nay.
Ai hưởng lợi, ai gặp khó khi bảng giá đất Tp.HCM tăng 30-50 lần?
Theo bảng giá đất tại Tp.HCM dự kiến áp dụng từ 1/8/2024 đến hết 31/12/2024, giá đất ở nhiều tuyến đường có thể tăng từ 5 đến 51 lần so với hiện tại.
Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến góp ý Dự thảo Quyết định điều chỉnh Quyết định 02/2020/QĐ-UBND về Bảng giá đất trên địa bàn Tp.HCM.
Theo dự thảo tờ trình Quyết định thì việc điều chỉnh Bảng giá đất theo Luật đất đai 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến nhiều nhóm đối tượng.
Cụ thể, nhóm các trường hợp được bố trí tái định cư: Bảng giá đất điều chỉnh được công bố đảm bảo tương đồng với giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường.
Nhóm 11 đối tượng thực hiện thủ tục hành chính thì mức độ tác động cụ thể: Có 3 nhóm đối tượng không bị tác động và 8 nhóm bị tác động.
3 nhóm đối tượng không bị tác động gồm:
Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
8 nhóm đối tượng bị tác động gồm:
Nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức (điểm a, h, k khoản 1 Điều 159 Luật đất đai 2024). Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng (do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường). Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỷ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất (nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo Nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).
Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM: Bảng giá đất mới chỉ bằng 70% thị trường
Mức giá đất mới dự kiến áp dụng từ 1/8 chỉ tiệm cận 70% giá thị trường, theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM.
Theo dự thảo bảng giá đất vừa công bố, giá đất tại nhiều địa bàn TP HCM có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh tăng đột biến từ 15-50 lần so với hiện tại.
Dẫu vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng bảng giá đất mới này so với bảng giá đất tại quyết định 02 ngày 16/1/2020 của UBND Thành phố chỉ tăng khoảng 7 lần (tính trung bình). Hơn nữa, bảng giá đất theo quyết định 02 khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất 3,5 lần. Do đó, thực tế bảng giá đất điều chỉnh dự kiến lần này chỉ tăng khoảng 2,5 lần và mới chỉ tương ứng bằng 70% mặt bằng giá thị trường.
Sở này lấy dẫn chứng với giá đất tại tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi theo quyết định 02 là 162 triệu đồng một m2, bằng mức tối đa của khung giá đất theo pháp luật đất đai năm 2013.
Năm 2021, UBND TP phê duyệt giá đất cụ thể (giá thị trường) cho căn nhà thuộc tầng trệt là 680 triệu một m2, nếu tính theo cách nội suy (áp dụng công thức toán học để tính toán và dự đoán giá trị cần thiết), giá đất thị trường tại khu vực này tương ứng với 970 triệu một m2.
Sở Tài nguyên và Môi trường nói bảng giá đất dự kiến điều chỉnh cho tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi có giá 810 triệu một m2 là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.
Tìm hiểu từ VnExpress cũng cho thấy, bảng giá đất mới này vẫn thấp hơn so với giá thị trường từ 20-30%, thậm chí có khu vực giá nhà đất vẫn cao hơn 50% so với bảng giá mới. Ví như với tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (quận 1), mức giá mới dự kiến là 810 triệu đồng một m2. Thực tế, theo khảo sát từ nhiều đơn vị nghiên cứu, giá nhà đất hai khu vực này được bán với giá từ 1,2-2 tỷ đồng một m2, vượt xa giá đề xuất.
Hay nhiều lô đất trên đường Trần Não (đoạn từ Xa Lộ Hà Nội đến Lương Định Của) thuộc phường Bình An đang chào giá bán 180-250 triệu đồng một m2, cao hơn 10-25% so với bảng giá đất tăng dự kiến (149 triệu đồng một m2). Cách đó không xa, tuyến đường Đặng Hữu Phổ thuộc phường Thảo Điền là 88 triệu đồng một m2, còn giá nhà thực tế lại đang bán 155-250 triệu đồng một m2, cao hơn 40-50% so với mức đề xuất.
Khu vực quận 9 cũ, tuyến đường Đỗ Xuân Hợp có giá dự kiến là 81,7 triệu đồng một m2, giá giao dịch hiện tại từ 110-180 triệu đồng một m2. Một dự án nhà liền thổ đang triển khai tại đây có giá bán sơ cấp từ 250-400 triệu đồng một m2…
Với các huyện ngoại thành như Nhà Bè, hai tuyến đường Phạm Hùng, Huỳnh Tấn Phát điều chỉnh tăng lên cao nhất là 70-78 triệu đồng một m2, nhưng thực tế đất trên những con đường này đều không dưới 100-120 triệu đồng một m2. Còn tuyến đường Vườn Lài (quận 12) có giá đất thổ cư, nhà riêng rao bán từ 65-120 triệu đồng một m2, Tân Chánh Hiệp là 90-150 triệu đồng một m2 cao hơn 40-50% so với mức đề xuất (33,3-41 triệu đồng một m2).
Theo số liệu của CBRE, trong năm 2022, mức giá chào bán sơ cấp trung bình ở thị trường TP Thủ Đức là 145 triệu đồng mỗi m2 đất đối với nhà phố và 188 triệu đồng một m2 đất biệt thự. Sang năm 2023, bất động sản liền thổ tại đây khoảng 255 triệu đồng một m2 (tính trên diện tích đất).
Nghiên cứu của Cushman & Wakefield (công ty dịch vụ bất động sản), giai đoạn năm 2013-2016, giá nhà liền thổ TP HCM khoảng 46 triệu đồng một m2, hiện tại trung bình từ 400 triệu đồng một m2. Hầu hết nguồn cung nhà liền thổ đang triển khai tại TP HCM 5 năm qua tập trung ở các quận/huyện ngoại thành như Bình Chánh, Nhà Bè, TP Thủ Đức, quận 12. Còn theo Bộ Xây dựng, năm 2023 giá bán nhà liền thổ với các dự án mới tại TP HCM dao động 140-400 triệu đồng một m2.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất theo dự thảo của Sở Tài nguyên và Môi trường cơ bản không làm thay đổi giá trị giao dịch thứ cấp với các loại hình bất động sản hiện hữu (nhà riêng, nhà phố, đất thổ cư) vì bảng giá đất này thấp hơn giá trị thực 20-30%. Bản thân các loại hình bất động sản này cũng sẽ không xuất hiện tình trạng tăng giá đột biến trong các giao dịch sang nhượng thứ cấp (chủ sở hữu tài sản mua đi bán lại) dù có áp dụng bảng giá đất mới thời gian tới. Tuy nhiên mức giá mới sẽ tác động nhiều đến thị trường sơ cấp, cụ thể ở đây là các dự án triển khai sau 1/8 tới đây.
Đồng quan điểm, theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, những loại hình bất động sản đơn lẻ có sẵn như nhà phố, nhà riêng trong dân đã có sự ổn định cao nên giá giao dịch sẽ không bị tác động nhiều bởi sự thay đổi của bảng giá đất mới. Tuy nhiên do mức thuế, phí sang nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng tăng lên sẽ ít nhiều xuất hiện tình trạng điều chỉnh giá bán nhẹ cũng như “ăn theo” giá của các loại hình bất động sản được sản xuất ra thêm như chung cư, nhà phố, biệt thự trong dự án, đất nông nghiệp, đất nền.
Theo Sở Tài nguyên và môi trường TP HCM, việc điều chỉnh bảng giá đất mới đang đưa giá đất theo quy định từng bước tiệm cận với mặt bằng chung của thị trường, góp phần tích cực cho sự công bằng, minh bạch với các nhóm sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách nhà nước, sử dụng đất vì thế sẽ tiết kiệm hơn. Sắp tới Chính phủ sẽ có những điều chỉnh các mức thu cho phù hợp với tình hình thực tiễn, hạn chế việc tăng đột biến các khoản thu.
Theo nguồn :
https://tuoitre.vn/tinh-lai-bang-gia-dat-o-tp-hcm-co-noi-tang-51-lan-co-duong-gia-810-trieu-dong-m-20240726121408421.htm?
https://cafef.vn/ai-huong-loi-ai-gap-kho-khi-bang-gia-dat-tphcm-tang-30-50-lan-188240728080931719.chn
https://vnexpress.net/so-tai-nguyen-va-moi-truong-tp-hcm-bang-gia-dat-moi-chi-bang-70-thi-truong-4775265.html?
